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家庭房产牵连案例实录 ——说说“屋里”那些事

gecimao 发表于 2019-03-15 15:19 | 查看: | 回复:

  房价居高难下,一房难求,一房难分。买房!买房!是老百姓心中的大事,更是红尘男女千万家庭演绎悲欢心酸的主题曲。求正沃德家事团队现将代理过的数个典型家庭房产纠纷案例实录进行整理分享,针对家庭购房常见特点、难点问题进行梳理分析。求正沃德家事团队秉承“倾听、专业、守密、和谐”初心,一直在路上前行。

  (为保护当事人隐私,当事人信息化名):南昌某学校教师王成经人介绍,与老乡邹慧恋爱。确定恋爱关系后,王成获悉九龙湖万科地产售房,有意在此通过贷款购置第二套房产,同时又考虑到自己已有一套房产,如再以自己名义购房,不能享受第一套房首付优惠政策。经过反复考虑,王成与女友邹慧协商,用邹慧名义买房,出资首付款及银行按揭还款均由王成支付。邹慧同意王成这一计划,遂以邹慧名义选购了一套九龙湖万科楼房,以邹慧个人名义签订了购房合同,以邹慧个人名义支付了首付款,并以其名义办理了银行贷款手续。王成通过银行转账支付了全部首付款,并每月转款至邹慧还贷账户还贷。还贷数月后,王成邹慧因其他事情发生剧烈争执,并商榷分手。王成向邹慧提出,该房系自己全款支付钱款,此房应过户到自己名下。邹慧对此不置可否,一再拒绝协商。王成通过亲友反复找邹慧沟通,均无任何进展。王成苦恼不已,找到衷震律师,请衷震律师代理,准备起诉要求邹慧返还房产。

  衷震律师认为咨询是代理过程第一步,也是律师与王成彼此建立信任的第一步。咨询时只有抓住王成的关键问题去了解客观事实和证据情况,律师才能做出一个实事求是的诚信精准判断,进而围绕当事人王成的核心诉求,量身定做具体的代理方案。

  王成答:确实不是为了结婚,就是为了首次购房优惠政策,因为自己已有一套房,再以自己名义购房,首付款不能低于百分之四十。自己当时资金有限。

  王成答:首付款是通过自己的交通银行银联卡支付,直接在万科售楼中心刷卡。每月还贷,一般是每月还贷期提前三天左右,通过自己交通银行银联卡转账到邹慧在中国银行开设的还贷账户。有时自己会一次性转款两到三个月的按揭款。

  王成答:就是要争回房子,房子就是我的,这套房子已经升值,还钱不是我的目的,更何况邹慧也没有实际能力还这笔钱(首付款及实际还贷累计50万元)。

  在了解前述情况后,律师认为通过诉讼途径实现王成诉求难度极大。主要原因在两个方面。

  一、起诉时机不合适:房产未交付,未办理产证,目前法院不会分割房产或确认产权,故王成现在起诉要求分割或确认时机不合适。

  首先,《婚姻法》司法解释(二)第二十一条规定,“离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的,人民法院不宜判决房屋所有权的归属,应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后,有争议的,可以另行向人民法院提起诉讼”。即使王成和邹慧不是婚姻关系,法院在处理未办理产证的房产分割诉请时,一般还是会参考此法规驳回类似原告诉请,向原告释明待取得产权后可另行主张。

  其次,该房没有交付,购房款也没有全部付清,依据《物权法》相关规定并考虑银行债权人利益,目前法院也不会支持王成确权诉请。

  二、拖延下去更不利:如果不起诉,继续还贷,直到房子交付或偿还贷款完毕,王成面临不断付出钱款,却无法获得产权保障安全感。

  三、若直接起诉返还钱款,不符合王成核心诉求。邹慧也确有可能无给付能力,造成判决后执行难的困局。

  听完律师分析判断后,王成非常烦躁困扰,他告诉衷律师,自己其实不是第一次咨询,也问过其他人,大多数都说这官司可以打,能打赢!怎么你衷律师就说这有风险那有风险,听过去好像没信心帮我打赢这个官司!衷律师平静告诉王成,其他人怎样判断我不好评价,但我有自己的做事原则,我们求正沃德律师事务所、求正沃德家事团队律师有自己的做事原则。我们不会因为急于赚取律师费而一味迎合客户急于打赢的心理,我们更不会明知有风险却不告知客户。你可以选择,我们相信你有自己理性的判断,我们更理解你现在急切的心情,但我们相信,时间会逐渐平息你的愤怒,实践会验证我的判断。王成问,那你到底怎样帮我解决问题?衷律师认为,通过律师介入协商解决问题,是目前最好的方案。王成对此非常疑虑,他认为律师过于乐观和理想化,在他眼里,邹慧不仅不是过去的甜蜜爱人,还是一个十恶不赦精于算计者,与她谈判,王成已失去信心。

  第一次咨询以王成顾虑重重结束。嗣后王成时不时又打电话来咨询,一再问律师有多大把握打赢官司,律师如实告知了前述预判。王成又一再问律师有多大把握协商成功,律师表示,尽心努力,不能拍胸脯。在话筒这边,律师可以感受到王成的焦躁和无奈,但坚持诚信的代理原则不可动摇。

  比较了很多咨询后,王成最终选择了求正沃德家事律师团队代理此案,并接受了律师提出的协商谈判为主的工作思路。求正沃德家事律师团队在制定协商谈判步骤和方案前分析了邹慧的心态和思路。

  经过多次谈话掌握的细节,邹慧,这个谈判对手,或潜在被告的性格、心理底板痛点逐渐浮现在我们律师勾勒中。邹慧出生于县城中等收入家庭,是家中独生女,性格较急躁,非常好面子,对父母的话不一定听从,自视较高,缺乏安全感。

  和这样的女生谈判,“求”她把房子还回来,绝非易事。需要律师有耐心,更需要律师懂得人性,张爱玲女士说因为懂得所以慈悲,律师在这类谈判中要有同理心,换位思考问题才有沟通的可能。我们分析邹慧并非想占有这套房产,她这种要面子又内心脆弱的人,缺乏强大的心理基因支持她这个恶念继续;她目前之所以拖着不答应,主要心理还是泄愤。我通过细节发现邹慧其实非常喜欢王成,邹慧对王成执意分手非常伤心,她需要一点利益平衡这场闹剧。对利益的要求是人性的本能,我不想从道德高度去轻易评价对手,理解,非常重要。

  分析完邹慧的心态后,求正沃德家事律师团队制定了为期6个月的谈判方案,这个期限也是法院普通审理程序期限,相对能被当事人接受。谈判拟以律师短信约谈切入,以协议平衡双方诉求痛点,以公证解除双方不安全感隐忧。

  短信约谈是律师约谈的方式之一,律师约谈对方要考虑到对方是否方便接听电话,是否易反感律师喋喋不休。在短信中,我们主要表达了身份及协商解决的良善本意,并建议对方聘请自己律师参与协商。邹慧在接到短信后,表示可以协商,但不同意见面,直接要求律师先写好一个协议方案,她会给自己的律师看后再表态。

  求正沃德家事律师在协议设计时,一直强调协议中双方心理痛点的平衡,反对一厢情愿的为自己客户牟取利益,轻视对方心理痛点,类似于南京条约马关条约的协议,对方非但不会签署认同,反而会激化矛盾。我们分析邹慧对这个解决问题的协议主要有两个心理痛点:

  综合双方的心理痛点和顾虑,求正沃德家事律师团队反复与对方律师沟通,最终达成了协议。协议主要内容如下:

  双方根据事实情况一致确认:王成系借用邹慧房名义购买前述房产,并以邹慧的名义办理了购买该房产的银行贷款手续(**银行,合同编号:)。邹慧为该房购房合同的显名签约人,王成为该房的实际购买人,该房首付款及截止本协议签订之日的银行还贷均实际由王成支付。

  (一)邹慧承诺在签署本协议之后30日内至开发商处办理前述房产交房手续、权属证书等。为此支出的费用均由王成承担。具体办理时间,由甲乙双方友好协商。若因开发商原因或其他客观不可抗力情况导致述房屋产权证未能办理或者办理迟延的,邹慧不承担相关责任。

  (二)邹慧办理完产权证书等各项手续后,基于对律师的信任,将该证书原件等交由求正沃德律师保管。王成同时自愿向邹慧给付首期名义使用费AAAA元(含误工费交通费等)。给付方式为银行转账。

  律师不得擅自将证书原件交付甲方,必须在甲方按约履行完义务后才能将产权证书原件给付甲方持有。

  四、办理完解押手续后,邹慧承诺在30日内配合王成办理过户变更登记手续,将该房过户至王成名下。相关过户费用均由王成承担。

  在办理房屋过户成功后2日内,王成自愿给付邹慧第二笔名义使用费共计AAAA元整。

  五、违约责任1、如王成无正当理由或者恶意的不及时还房贷,导致邹慧在中国人民银行征信系统产生不良信用记录,导致其购房、办理信用卡等产生重大损害,王成为此赔偿邹慧200000元。2、协议中约定的王成支付邹慧的各期名义使用费,王成需及时支付,如在邹慧履行约定配合事宜后王成拒绝支付名义使用费,王成应承担违约责任及赔偿责任,具体为:(1)如邹慧配合办理完产证等手续并交付律师保管后,王成如拒绝给付首期名义使用费AAAA元(拒绝表现为:未按时限进行银行转账),则王成应给付邹慧100000元赔偿金,邹慧同时可解除本协议。(2)如邹慧配合办理完过户手续后,王成如拒绝给第二笔名义使用费AAAA元(拒绝表现为:未按时限进行银行转账),则王成应赔偿王成300000元,邹慧同时可解除协议”。

  协议达成后,王成与邹慧在双方律师的陪同下对协议进行了相关公证,后续双方均按该协议履行,王成最终要回了他的房子。这份协议的促成过程,非常艰难。因为邹慧极度缺乏安全感,多次对协议的细节提出质疑,甚至无由头的批评讥讽。在这个过程中,王成数次灰心失望,但最终还是在律师鼓励下坚持下来了,直到协议签署并公证后,家事团队才稍稍释怀。令人欣慰的是,通过漫长的谈判,邹慧也认可了求正沃德家事团队专业律师的执业品格和能力,在具体的公证、办证、过户、钱款交割操作过程中,一再表示要我们律师到场监督,她这份信任,令我们感到律师促成和谐解决问题的快感!

  王成邹慧这个纠纷的成功协商解决,增强了求正沃德家事律师团队探索协商非诉解决纠纷、探索联合多种工具(律师+公证,委托协议等)解决纠纷的信心,使我们更提倡以律师主导协商这个方法来为客户踏踏实实解决难点。同时,我们也建议青年男女在恋爱期间购房需进一步慎重,不要因为避免限购限贷政策而仓促借名购房。感情需要时间考量,人性在时间中浮沉,把握初心,不忘法律风险,遇到难题,不要急于起诉,要冷静分析利弊后理性选择解决之道。

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